Квартира без ипотеки: в каком году вы купите её за свои

Возьмите цифры своей ипотеки, настоящие или из калькулятора банка. Первый взнос идёт не банку, а на ваш счёт. Ежемесячный платёж тоже. Двигайте ползунки и смотрите, в каком году сумма на счёте догонит цену квартиры.

Ваш сценарий

Ваши цифры

Цена квартиры

Первый взнос

У банка это ваш взнос. Здесь это первое пополнение вашего счёта.

Ставка по ипотеке

Срок ипотеки

Ежемесячный платёж банку

Столько вы отдавали бы каждый месяц по ипотеке.

Пока копим, снимаю жильё

Честный вариант: половина платежа уходит на аренду примерно такой же квартиры, вторая половина на ваш счёт. Выключите, если жильё уже есть.

Идёт на ваш счёт в месяц

При включённой аренде это половина платежа, вторая половина уходит за жильё.

Допущения: доходность, издержки, курс. Нажмите, чтобы изменить

Ожидаемая доходность

В долларах. Это допущение, а не обещание: поставьте цифру, в которую верите. Осторожно 7-8 процентов, историческая средняя мирового рынка акций в долларах около 7-10.

Издержки на входе

В надёжных местах вход стоит денег: обычно 5-15 процентов от взноса уходит на открытие, страхование и комиссии. Первые год-два капитал их отбивает, это честная цена надёжности.

Инвестирую в долларах, считаю в рублях

Капитал в долларах, а цель в рублях. Когда рубль слабеет, долларовый капитал в рублях растёт быстрее. За последние 15 лет доллар к рублю вырос примерно втрое.

Ослабление рубля в год

Историческое среднее за 15 лет около 7 процентов в год. Поставьте меньше, если не верите, что так продолжится.

Ипотека

Свой путь

Так сделала одна моя клиентка, только хитрее: сначала капитал, потом ипотека, и рента с капитала платит банку. Квартира есть, капитал остался. Покажу на её цифрах.

Разобрать мои цифры

Что здесь честно, а что нет

Честно. Формула платежа по ипотеке та же, что у банка. Капитал считается помесячно со сложным процентом. Издержки на входе вычитаются из каждого взноса, поэтому первые год-два счёт только отбивает их. Аренда учтена тумблером: половина платежа уходит на жильё.

Что не учтено. Рост цены квартиры: за десять лет она подорожает в рублях. Но если капитал в долларах, а рубль слабеет, долларовый счёт в рублях растёт быстрее, это учтено отдельным ползунком. Налоги и инфляция не учтены.

Почему это работает. Ипотека это самый большой платёж в жизни семьи, и он двадцать лет идёт в одну сторону. Если развернуть его к себе, деньги начинают работать на вас с первого месяца.

Где подвох. Дисциплина. Банк напоминает о платеже штрафом, а собственный счёт не напоминает ничем. Для этого у моих клиентов есть я.

Вопросы

Почему доходность выбираю я сам?

Потому что никто не может её обещать, и я не буду. Поставьте ту цифру, в которую верите, и посмотрите результат. Историческая средняя мирового рынка акций в долларах около 7-10 процентов в год.

А если рынок упадёт?

Он упадёт, и не раз. Расчёт показывает среднюю траекторию, а не гладкую линию. Поэтому мы не берём плечо и не ставим срок «через год»: чем длиннее горизонт, тем меньше значит один плохой год.

Куда именно инвестировать, чтобы так получилось?

Это разговор о вашей ситуации, а не о калькуляторе. Свои деньги я держу в профессионально управляемых фондах и показываю этот счёт целиком в Telegram-канале.

Другие расчёты

Пассивный доходСколько нужно вложить, чтобы капитал платил вам каждый месяц Образование ребёнкаСрок задаёт возраст ребёнка. Хватит ли к поступлению Фонд для путешествийС какого года поездки оплачивает капитал, а не зарплата

Расчёт модельный: доходность, издержки и курс задаёте вы, это допущения, а не обещания, прошлые результаты не гарантируют будущих. Налоги и инфляция не учтены. Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.